Le viager est une sorte d’acquisition immobilière différente de la formule classique. En effet, en ce qui concerne le viager, bien qu’étant acquéreur du bien, l’acheteur peut ne pas immédiatement occuper son logement. Mais comment est calculé le viager? Nous vous l’expliquons dans les lignes à suivre.
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Fonctionnement du viager
Le viager est un type de vente qui consiste en l’acquisition d’un bien immobilier dont le prix correspond à un capital initial que perçoit le vendeur. Ce capital initial est appelé « bouquet ». À ce bouquet est ajoutée également une rente périodique. Elle est soit annuelle, trimestrielle ou mensuelle. Deux types de viagers sont à distinguer :
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Le viager libre : dans ce cas, l’acheteur encore appelé «débirentier» bénéficie immédiatement du bien. Il a la possibilité d’y loger ou de le louer ;
Le viager occupé : ici, le vendeur, aussi appelé «crédirentier» continue à occuper le bien. Son droit d’usage et d’habitation est maintenu. Une réduction de la côte est donc appliquée sur le prix de l’immobilier en guise de compensation.
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Comment est calculé le viager occupé ?
Puisque l’acheteur ne peut pas immédiatement bénéficier de son bien dans le cas d’un viager occupé, il profite d’une décote. De ce fait, le calcul du prix du viager occupé s’effectue en 4 étapes :
- l’évaluation de la valeur vénale du logement : il s’agit du prix de la transaction qui est fixé par l’acheteur et le vendeur ;
- la définition du bouquet : le bouquet équivaut en réalité au paiement par l’acheteur (débirentier) d’un capital au moment de la signature du contrat. Ce montant doit être arrêté par les parties d’un commun accord. Habituellement, il vaut entre 20 et 30% de la valeur vénale ;
- le calcul du DUH (Droit d’usage et d’habitation) : il est évalué par la multiplication du coefficient multiplicateur du barème du viager au loyer applicable au bien (le loyer normal) ;
- l’évaluation du montant total des rentes à verser : ce capital global est calculé en soustrayant le DUH et le bouquet de la valeur vénale du logement. Suite à ces estimations, il est possible de déterminer les rentes viagères.
Comment est calculé le viager libre ?
Le viager libre est calculé en prenant en compte la valeur résiduelle du bien et l’espérance de vie du vendeur. À cet effet, pour calculer l’impact de l’âge du crédirentier sur la rente du viager libre, on utilise les indices des compagnies d’assurance après estimations. Mais aussi, ceux de l’INSEE.
À présent, vous savez comment le viager est calculé. Tout dépend du fait qu’il soit libre ou occupé.
Quels sont les critères pris en compte pour calculer le bouquet et la rente du viager ?
Le calcul du bouquet et de la rente dans un contrat de viager repose sur plusieurs critères essentiels. Il faut considérer la valeur vénale du bien immobilier concerné. Cette estimation est généralement réalisée par un expert indépendant qui prend en compte différents paramètres tels que l’emplacement géographique, la superficie, l’état général du bien, ainsi que les éventuelles spécificités.
Il faut tenir compte de l’âge du vendeur, aussi appelé crédirentier. Plus celui-ci est avancé en âge au moment de la vente en viager, plus le montant de la rente sera élevé. Effectivement, étant donné que l’espérance de vie diminue avec le temps, les versements réguliers seront potentiellement moins nombreux mais d’un montant plus important.
D’autres éléments peuvent influencer le calcul du bouquet et de la rente. Parmi ceux-ci figurent notamment l’état financier et médical du crédirentier ainsi que ses besoins spécifiques. Il peut arriver qu’une somme supplémentaire soit négociée lorsqu’il existe des charges particulières à prendre en charge ou encore lorsque des travaux importants sont prévus dans le futur.
La situation économique globale joue aussi un rôle dans ce type d’évaluation financière complexe. Les taux d’intérêt pratiqués sur le marché ont une influence directe sur le montant final versé par l’acheteur sous forme de bouquet ou sous forme de rente. Dans un contexte économique où les taux d’intérêt sont bas, il est possible que le bouquet soit moins conséquent et que la rente soit plus élevée.
Dans certains cas particuliers, des clauses spécifiques peuvent être ajoutées au contrat de viager pour prendre en compte certains facteurs tels qu’une éventuelle hausse de la valeur du bien ou encore un changement de situation personnelle du crédirentier.
Il faut souligner que chaque contrat de viager est unique et s’adapte aux circonstances propres à chaque vendeur. Il est donc primordial d’être accompagné par des professionnels compétents afin d’établir une estimation financière juste et équitable pour toutes les parties impliquées.
En tenant compte conjointement des critères tels que la valeur vénale du bien immobilier, l’âge du crédirentier, sa situation financière et médicale ainsi que le contexte économique général, il devient possible de calculer avec précision le montant du bouquet initial ainsi que celui de la rente mensuelle dans un contrat de viager.
Quelles sont les différentes méthodes de calcul utilisées dans le viager ?
Le calcul du viager repose sur plusieurs méthodes permettant d’estimer au mieux la valeur vénale du bien immobilier ainsi que la rente à verser. Voici un aperçu des principales approches utilisées dans ce domaine.
La méthode actuarielle est une méthode couramment employée pour établir le montant de la rente mensuelle. Elle se fonde sur des tables de mortalité et prend en compte l’espérance de vie moyenne en fonction de l’âge du crédirentier. Cette approche permet ainsi d’établir un montant régulier qui tient compte du risque lié à l’allongement potentiel de la durée du contrat.
Une autre méthode souvent utilisée est celle basée sur la tontine immobilière. Dans ce cas, les acheteurs potentiels se regroupent pour acquérir ensemble le bien en viager libre. Chaque membre cotise une somme initiale, appelée bouquet, et reçoit ensuite sa part proportionnelle des versements périodiques effectués par le crédirentier jusqu’à son décès. Cette méthode présente certains avantages, notamment en termes de réduction des coûts pour les acheteurs et de diversification des risques.
