Le démembrement est l’un des principaux dispositifs qui vous permettent d’investir dans l’immobilier avec une mise moindre. Il offre de nombreux avantages et vous permet de réaliser des profits assez intéressants sans être investisseur en pleine propriété.
Cependant, lorsqu’on veut opter pour ce type d’investissement, il est important de connaitre le démembrement des parts SCPI. Découvrez dans cet article comment effectuer ce démembrement.
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Plan de l'article
Qu’est-ce que le démembrement et comment fonctionne-t-il ?
Le démembrement est un acte juridique qui permet de séparer un bien en pleine propriété en deux parties différentes. D’un côté, nous avons la nue-propriété et de l’autre nous avons l’usufruit. Le bénéficiaire de l’usufruit a en effet le droit d’habiter le logement ou de le mettre en location afin de percevoir des loyers. La nue-propriété par contre est le fait d’avoir un bien immobilier sans avoir la capacité d’en jouir.
Il faut noter qu’il existe de nombreuses formes de démembrements. En effet, il est possible que le démembrement soit la conséquence d’une donation. Dans certains cas, il peut s’agir d’une succession. Il faut noter que le démembrement peut intervenir entre une personne et sa descendance.
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Dans ce cas, le propriétaire du bien joui des droits de l’usufruit et à sa mort la pleine propriété revient à ces descendants. Il peut également s’agir d’un contrat entre deux différentes personnes et qui a une durée limitée. Le démembrement dans ce cas peut durer entre 10 et 20 ans, parfois moins.
Durant ce temps, l’usufruit pourra jouer des revenus obtenus à partir du loyer. Celui ayant la nue-propriété devra alors attendre la fin du contrat pour qu’il obtienne le plein droit sur le logement.
Comment se fait le démembrement temporaire
Pour un investissement immobilier, il faut recourir à un démembrement temporaire. Pour cela, vous devez dans un premier temps fixer la durée du contrat qui peut parfois durer entre 10, 15 et 20 ans. Vous aurez donc à acheter le bien à sa valeur de répartition.
Dans la majeure partie des cas, il s’agit de 50 à 60 % de la valeur totale du bien. Ce dernier pourra ainsi utiliser le bien et le mettre en location pour avoir des revenus sur la durée définie.
Il faut noter que le démembrement est l’une des façons les plus intéressantes pour investir dans l’immobilier sans investir une grande somme d’argent. Il peut alors constituer un premier investissement qui vous sera avantageux et qui vous permettra d’éviter de faire face à des risques de pertes trop élevés.
Les avantages et inconvénients du démembrement de parts de SCPI
Le démembrement de parts de SCPI présente des avantages et des inconvénients. Il faut les connaître pour pouvoir prendre une décision éclairée avant d’investir.
Les avantages du démembrement temporaire sont multiples. Il permet à l’investisseur de réduire le coût initial d’un investissement immobilier locatif en n’achetant que la nue-propriété des parts de SCPI. Il offre un rendement potentiel plus élevé que celui des placements financiers traditionnels. Le nu-propriétaire ne supporte pas les charges liées à la détention du bien (travaux et entretien). Le démembrement temporaire peut être utilisé comme outil de transmission patrimoniale en permettant aux parents d’avancer leur succession tout en conservant l’usage ou les revenus du bien.
Cette solution n’est pas exempte d’inconvénients. Le premier point négatif concerne l’impossibilité pour le nu-propriétaire de percevoir les loyers durant toute la durée du contrat qui peut s’étaler sur plusieurs années voire même décennies selon les cas. Si l’on compare avec un investissement classique dans une SCPI sans démembrement temporaire où l’on est pleinement propriétaire des parts dès l’achat, la fiscalité est moins avantageuse dans ce cadre-là puisque toutes les charges relatives au bien seront déductibles fiscalement par l’usufruitier.
Dans certains cas rares mais possibles lorsque vous achetez votre nue-propriété auprès d’un tiers, le risque existe qu’à terme celui-ci ne respecte pas ses obligations et que cela ait un impact sur votre investissement.
Le démembrement de parts de SCPI est une solution intéressante pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l’immobilier locatif sans engager des sommes trop importantes. Il faut avantages et inconvénients liés à cette stratégie avant de prendre sa décision.
Comment vendre des parts de SCPI en démembrement ?
Le démembrement de parts de SCPI est une stratégie d’investissement qui peut être choisie pour différentes raisons, notamment pour bénéficier d’un rendement potentiel plus élevé que celui des placements financiers traditionnels. Mais comment cela se passe-t-il lorsque l’on souhaite vendre ses parts en démembrement ?
Il faut savoir qu’il existe deux types de démembrement : le démembrement temporaire et le démembrement viager. Dans le premier cas, il s’agit d’une situation où les droits du nu-propriétaire sont limités dans le temps (de 5 à 20 ans), tandis que dans le second cas, la durée du contrat n’est pas déterminée et prend fin au décès de l’usufruitier.
Pour vendre des parts en démembrement temporaire, l’accord entre les parties prenantes doit être obtenu avant toute action. Le nu-propriétaire doit informer l’usufruitier de sa volonté de vendre ses parts. Une fois un accord trouvé sur les modalités et conditions de vente par les parties concernées (nu-propriétaires et usufruitiers), la cession sera formalisée par acte notarié.
Dans le cadre du démembrement viager, la procédure est similaire mais plus complexe étant donné que plusieurs personnes sont impliquées dans cette opération (le vendeur nu-propriétaire, l’usufruitier ainsi que leurs héritiers). La vente ne peut intervenir qu’à condition que chacun donne son accord.
Il faut prendre en compte les conséquences fiscales d’une vente de parts en démembrement. Les plus-values réalisées lors de la cession sont imposées selon le régime applicable à chaque partie prenante selon sa situation.
Vendre des parts en démembrement nécessite un accord entre toutes les parties impliquées. Cette opération doit être formalisée par acte notarié et il faut être vigilant quant aux éventuelles conséquences fiscales qui peuvent survenir suite à cette vente.
