Pour contrer l’augmentation des impôts, vous devez investir dans l’immobilier afin de bénéficier de réductions. Certaines mesures fiscales peuvent également réduire le montant de la taxe sous certaines conditions. C’est à vous de choisir le meilleur système en fonction de vos objectifs de placement, de votre actif total (montant et répartition) et de votre fiscalité actuelle et future. Trouvez ici trois solutions pour réduire l’impôt sur le revenu dans l’investissement immobilier.
Plan de l'article
Investir dans des pierres
Le gouvernement français a mis en place diverses lois et systèmes fiscaux qui encouragent l’investissement immobilier. Ces règles d’exonération fiscale facilitent le développement du parc de logements locatifs et facilitent l’accession à la propriété des particuliers. Investir dans la pierre et acheter le premier bien immobilier ne signifie pas nécessairement une augmentation des impôts. Au contraire, il est possible de réduire le montant de la taxe tout en profitant des avantages de la propriété.
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Loi de défiscalisation Pinel
La loi Pinel est relative à l’investissement dans les constructions neuves par réduction d’impôt. Elle constitue le premier facteur de motivation pour investir dans l’immobilier neuf en France, l’achat d’un logement neuf permet de réduire efficacement les impôts. Dans les mêmes conditions, elle sera appliquée jusqu’en décembre 2022, et la réduction d’impôt sur le revenu de Pinel fonctionnera par tranches. En louant votre bien pour plusieurs années, vous réduisez votre montant d’impôt. Soit:
- 12% en cas de location de 6 ans,
- 18% en cas de location de 9 ans
- 21% pour un bail de 12 ans ou plus.
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Le principal avantage du régime juridique Pinel est que vous pouvez transmettre votre bien à votre famille sans perdre le bénéfice de la défiscalisation. Certains critères doivent être remplis pour bénéficier de la méthode Pinel (plafond de loyer, durée d’engagement, etc.).
Déficit foncier pour réduire le revenu fiscal
C’est l’une des seules solutions de réduction d’impôts sur les biens anciens. Créez un déficit immobilier en travaillant sur un bien locatif plus que sur vos revenus immobiliers. Tous les montants des travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation peuvent être déduits du revenu imposable. Le mécanisme de pénurie foncière ne prend pas uniquement en compte les travaux de construction ou d’agrandissement. Ce montant est limité à un an (10 700 euros), mais le déficit non utilisé peut être utilisé pour les 10 années suivantes. C’est suffisant pour réduire les impôts au fil des ans tout en augmentant la valeur de votre maison qui peut ensuite être louée ou vendue plus cher. L’un des grands avantages de l’utilisation de la pénurie foncière pour le propriétaire est qu’elle ne fait pas partie de l’échappatoire fiscale.
Investir dans les SCPI pour diversifier son portefeuille immobilier
Investir dans une SCPI est aussi un excellent moyen de diversifier son portefeuille immobilier tout en réduisant les impôts. Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet à plusieurs investisseurs d’acquérir des biens immobiliers sans avoir besoin d’un capital important pour réaliser cet achat, et fournit ainsi une alternative qui offre la possibilité de diversifier facilement sa participation dans l’immobilier. Les loyers issus du bien loué sont ensuite distribués aux différents investisseurs selon la part qu’ils ont acquise, proportionnellement à celle-ci. Cela signifie que si vous êtes propriétaire de 10 % d’une SCPI possédant un immeuble qui produit 10 000 euros par mois, vous percevrez chaque mois environ 1 000 euros.
Les bénéfices fiscaux sont multiples : le coût d’achat peut être déduit des revenus fonciers existants ou des intérêts sur les prêts utilisés pour financer l’investissement ; il y a aussi la possibilité de souscrire au régime fiscal ‘Malraux’ lorsqu’il s’agit d’immeubles classés historiques, cela permettant alors une réduction maximale allant jusqu’à 30% du montant total payé pendant deux ans.
Contrairement à l’investissement locatif traditionnel où le propriétaire doit gérer lui-même son patrimoine immobilier (trouver des locataires fiables et respectueux des lieux), il n’y a pas cette contrainte avec les SCPI puisque c’est la société gestionnaire qui se charge de toutes ces problématiques. Comme les parts achetées sont souvent réparties entre plusieurs immeubles, le risque de non-location est moindre que dans l’investissement locatif traditionnel.
Vous devez noter que les SCPI permettent d’augmenter considérablement la diversification des investissements immobiliers. Effectivement, grâce à une faible somme d’argent initiale investie et un montant minimum pour souscrire aux parts pas très élevé (généralement autour de 1 000 euros), on peut facilement avoir accès à une grande variété de biens immobiliers différents qui ne seraient probablement pas accessibles autrement. Cela vous offrira ainsi la possibilité de diversifier votre portefeuille immobilier en fonction des types d’immeubles (bureaux, logements étudiants ou séniors…) et/ou selon leur emplacement géographique, ce qui est un atout indéniable lorsque l’on sait que le marché immobilier n’est pas uniforme sur tout le territoire français.
Utiliser les dispositifs de défiscalisation liés à la location meublée non professionnelle (LMNP)
L’investissement dans la location meublée non professionnelle (LMNP) est une autre alternative d’investissement immobilier qui offre de nombreux avantages fiscaux intéressants. Ce type d’investissement consiste à louer un bien immobilier équipé et meublé, tel qu’un studio ou un appartement, à des particuliers ou des étudiants, par exemple.
Le statut LMNP est très avantageux fiscalement, car il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction importante sur leur impôt sur le revenu, avec une possibilité de récupération de la TVA pour les biens neufs. Les avantages sont encore plus conséquents si l’on investit en résidence services (résidences seniors, étudiantes…) puisque cela donne droit automatiquement au régime fiscal Censi-Bouvard qui assure une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 33% du coût total du projet.
Autre point fort : le statut LMNP permet aussi aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une fiscalité allégée. Effectivement, les loyers perçus sont soumis uniquement au régime forfaitaire micro-BIC, dont l’avantage premier est que seuls 50% des loyers encaissés sont pris en compte lors du calcul final des impôts. Cette option peut être choisie lorsque les revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas 72 500 euros TTC. Si ce montant est dépassé, alors il faudra opter pour le régime réel simplifié.
Il faut souligner que la location meublée non professionnelle permet une gestion plus simple. Effectivement, contrairement à l’investissement locatif traditionnel où le propriétaire doit gérer lui-même son patrimoine immobilier (trouver des locataires fiables et respectueux des lieux), les biens en LMNP sont pris en charge par un exploitant professionnel, ce qui libère l’investisseur de toutes ces contraintes. Les gestionnaires spécialisés dans les résidences services prennent ainsi en charge toutes les formalités relatives aux locations, aux entretiens du bien et aux relations avec les locataires.
Investir dans la LMNP est une excellente opportunité pour réduire ses impôts tout en diversifiant son portefeuille immobilier. Si vous souhaitez bénéficier d’avantages fiscaux conséquents tout en facilitant votre gestion immobilière, alors cette option pourrait être idéale pour vous.
