La location meublée non professionnelle ou LMNP présente des avantages fiscaux et économiques tangibles pour les propriétaires, rien qu’à citer les déductions de charge et la régularité du rendement par le biais des loyers. Néanmoins, pour des raisons et d’autres, vous pouvez vouloir revendre votre bien en location meublée non professionnelle. C’est là que l’estimation en LMNP entre en scène. Avec la fluctuation importante du marché immobilier, il peut être difficile d’avoir une valeur fixe d’un bien en LMNP. Dans cet article, découvrez alors les critères clés à considérer et les méthodes à utiliser pour estimer correctement la valeur d’un bien en LMNP.
Plan de l'article
Estimer son bien en LMNP : les critères clés à tenir en compte
L’estimation correcte d’un bien immobilier est cruciale dans un contexte de commercialisation ou d’un abattement fiscal. Il s’agit d’un calcul visant à déterminer la valeur marchande du bien, basée sur différents facteurs et méthodes de calcul. En effet, les caractéristiques d’un bien immobilier peuvent grandement influencer sa valeur marchande. Cela inclut :
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- la situation géographique,
- la taille de la résidence et de son terrain,
- l’âge et l’état des lieux,
- le loyer perçu et perceptible,
- la fiscalité appliquée,
- les commodités intérieures.
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Les méthodes d’estimation en LMNP les plus courantes
Lorsqu’il s’agit d’estimer la valeur marchande de son bien en LMNP, trois méthodes sont les plus couramment utilisées, notamment la comparaison des ventes, l’estimation du coût et l’approche de capitalisation des revenus. Passage à revue de ces différentes méthodes.
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La comparaison des ventes
La comparaison des ventes consiste à déterminer la valeur marchande d’un bien en LMNP en le comparant à d’autres propriétés similaires récemment mis en vente à proximité. Cela dit, si une propriété identique vient d’être vendue à côté, cela peut être utilisé comme indicateur pour déterminer la valeur du bien. Bien évidemment, celle méthode d’estimation LMNP peut être peu fiable et l’évaluation peut être mal faite.
L’estimation du coût
Pour cette méthode, la valeur marchande du bien est déterminée en tenant compte des coûts de l’achat du terrain et de la construction. Une fois ces coûts définis, l’évaluateur peut déduire les dépenses à engager selon lui pour les rénovations éventuelles, à travers un procédé appelé amortissement. Ce dernier prend en compte ensuite différents facteurs tels que le taux de détérioration physique de la résidence, l’obsolescence économique et l’obsolescence fonctionnelle.
L’approche de capitalisation de revenus
La valeur d’un bien en LMNP peut résider dans leur capacité à générer des revenus. Afin de la déterminer, on prend donc en compte leur valeur d’usage, via capitalisation directe ou multiplication de revenu brut. Si la capitalisation directe est utilisée pour les immeubles à appartements et les immeubles professionnels ; la multiplication du revenu brut est plutôt utilisé pour les petites locations et les immeubles locatifs familiaux.
Dans tous les cas, afin d’obtenir une estimation correcte de votre bien en LMNP, l’idéal serait de solliciter l’expertise d’un professionnel en la matière tel qu’un agent immobilier ou un inspecteur de bâtiment. Ces derniers disposent des compétences nécessaires pour mener à bien cette mission.
